阳光地产

买得起房还是买不起房？这才是一个问题时下关于房价涨跌言论漫天飞舞，唱衰之声不绝入耳：说什么都涨了八年了要大跌啦；有些地方房价的确大幅下降，房地产商意在出货了结；学者们喜欢谈什么房价收入比啦、恩格尔系数啦、尼基系数啦、CPI啦等等；央行本月又将存款准备金率调高至17.5%，今年五次上调总共会冻结大约14000亿（国内银行储蓄40万亿）；银行监局又开始打“三假”（假按揭、假首付、假房价）。房地产业好像遇到“高天滚滚寒流急”的局面。 与其在“相对意义上”谈房价涨跌，倒不如从“绝对意义上”问：买得起房还是买不起房？这才是一个问题！ 那些仅仅只是看到房屋销售环节涨跌的论者，往往忽视了房地产全程是一个跨越若干年的过程。当初买地后，如果预期房价一路上涨，房子才会雨后春笋般冒出来；如果房价一路下跌，那就会以“储备地”或者“烂尾楼”的面貌呈现。 所以说，那些为房价涨而骂街、房价跌而叫好的论者，好像是在为民请命，可实际上又是怎样的呢？就买房的目的是为了自住而言，房价再怎么跌，买不起房的人照样买不起；房价再怎么涨，买得起房的人照样买得起。 经济学的基本常识告诉我们：任何需求都只不过是有支付能力的需求而已。那些仅仅只是大谈房价涨跌的论者，如果说不是低估了房地产商的智商，那便是高估了自己的智商。受众听到的“卡拉OK”永远是一首“让我欢喜让我忧”!如同股评家告诉我们的“永恒真理”：高抛低吸！有钱炒股的人会说这是笑话，没钱炒股的人会说这是疯话。 很多论者时常以为用一般价值规律来看房价，说什么价格围绕价值波动，再加上所谓供求关系的影响，就能够放谈房价问题了。孤立地看似乎很简单：成本构成无非是买地、钻探、设计、施工、工资、销售费用、税收等等。把这些简单相加，再确定一个“合适的利润”便是他们心目中的房价了。房子若能在一天内盖成，他们的理论似乎也能够成立。然而，正如“罗马不是一天建成的”，房子也不是一天盖成的。 房地产投资的时间周期长，资金占用的时间成本算不算？房地产企业即便按自有资本金达标的35%计算，还有65%的资金要靠各种形式的融资来投入，融资成本计不计？人们买房时对地段、环境、设计、功能、配套等等的要求都很高，如同男人发梦都想抱得美人归一样。单单是建筑、景观的设计费，国内的设计院能按投资额的2%上下取费就不错了，而国外的设计院则往往在10%左右，有的甚至更高。这个费用算不算？还有，品牌的价值算不算？ 最为关键的是，当人们只是静态地看待比如说土地投入时，几年前买的地现在增值了，其中的“超额利润”能不能获取？人们追问房地产的成本时，往往忘了这一点。房地产业被不客观的煽情言论所遏制，对于中国的发展态势有什么样的影响，现在还不得而知。

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2楼 大 中 小 发表于 2008-6-16 10:07  只看该作者 但是，我们清楚的是，房地产业已成为一大支柱产业，其上下游产业链延伸到诸多行业及众多的从业人员，如果出于对某些房地产商、房地产企业，特别是对房价的不满而在政策上、舆论上唱衰房地产，后果是如何的可怕，不知是否有人深思矣？ 我们的金融调控手段往往只能头痛医头、脚痛医脚。在国内银行储蓄40万亿中冻结大约14000亿，作用究竟多大，现在还看不清。上帝关上一道门，必会打开一扇窗。这也正是每当银根收紧时，投资往往不怎么减少，有时反而更多的奥秘所在。民间融资的滚滚洪流从未停息，这时只会更加汹涌澎湃。只不过，那高额利息毫无疑问将由最终的消费者埋单。值得玩味的是，走在市场经济最前沿的深圳，多家银行集体性参与“三假”，实际上他们明白按揭的风险相对而言是较低的。 值得反思的是，政府在提供“公屋”或“廉租房”方面是严重滞后的，这使得中低收入者在面对商品房时，只有心动，无力行动。对这样的群体，政府一定要关心。任志强所谓“为富人盖房论”放在这一语境下的确揭示了客观事实。只是他那种语不惊人死不休精神常常搞得风起云涌，好不热闹。 我们真正应该关心的是：买不起商品房的，政府应提供非商品房的廉价住房；买得起商品房的，则在市场上自由选择——仅仅只是在这一群体中，房价的涨跌对于他们欲购买房屋的档次、大小、付款方式等等，提供了更多选择的可能性。 在我看来，买得起房还是买不起房？这才是一个问题！对这一问题的不同回答，决定了不同群体的选择路径。 房地产业现在所面临的问题错综复杂，传导到房价上，有市场经济的选择，有人为干预的选择，还有“舆论领袖”倾向性选择。倘若人们受到某种影响而在集体的无意识状态中作出某一个趋同选择，其结果将恐怖到什么程度，连我们的想象力这时也会变得贫乏而苍白！